業務案内

個別支援業務

管理委託契約見直し支援業務
 分譲マンションの管理は専門性を必要とするため、殆どの管理組合が管理のプロである管理会社にその業務を委託しています。
 この委託内容を示すのが管理委託契約であり、会計出納業務・管理員業務・清掃業務・建物設備管理業務・総会/理事会支援業務などの管理サービス
が決められています。
 管理委託契約に基づく管理サービスが、組合員や居住者にとって満足できるものであれば問題ありませんが、往々にして①管理員の対応が悪い
②清掃が行き届いていない③理事会支援に不満④委託費用が高いなどの声が聞かれます。
 これらのことは、良識ある管理会社はともかく、良識ない管理会社や担当組合数の多い管理会社担当者であれば起こり得ることですので、1~2年で
交代する理事会役員であっても取り組まざるを得ない大きな課題となります。
 あなたのマンションでもこのような問題がありましたら、一定の専門性を持ち、かつ管理組合の立場で活動ができるマンション管理士に「管理委託
契約見直し支援業務」の委任をご検討ください。
【支援業務の目的】
 ・組合員・居住者の管理サービス満足度の向上・委託契約内容に相応しい委託費の適正化・新委託契約を誠実に業務遂行できる管理会社の選定
(管理会社変更が目的ではありません)
【支援業務の概要】
 ・管理サービス満足度調査・委託契約(仕様)見直し・委託費適正額算出・管理会社見積り取得・管理会社選定・新委託契約の業務チェック他
【支援業務の期間】
 ・約12ケ月(管理会社を変更する場合)・約10ケ月(管理会社を変更しない場合)
長期修繕計画・修繕積立金計画見直し支援業務
 建物設備の適切な維持管理は、管理組合の重要課題であり区分所有者共通の目的です。
 中でも、一定年数毎に実施する大規模修繕工事の基礎資料となる長期修繕計画は、国交省により5年毎の見直しと向う30年間の計画が推奨されて
います。
 また、同計画に基づいて修繕積立金計画見直しや積立金の適正化も避けては通れない課題でもあります。
 長期修繕計画や修繕積立金計画の見直しがなされていないようでしたら、マンション管理士に「長期修繕計画・修繕積立金計画見直し支援業務」の
委任をご検討ください。(ただし、長期修繕計画見直しは設計事務所の別途業務となります)
【支援業務の目的】
 ・長期修繕計画見直し補助・修繕積立金適正化
【支援業務の概要】
 ・長期修繕計画見直し補助(修繕履歴調査、修繕項目調査、設計事務所選定、設計事務所業務検証)・修繕積立金適正化(積立金計画シミュレーション
、修繕積立金改定案)
【支援業務の期間】
 ・約12ケ月(設計事務所選定ありの場合)・約6ケ月(設計事務所選定なしの場合)
大規模修繕工事実施支援業務
 建物設備の適切な維持管理の中で、12~13年毎に実施する大規模修繕工事は、多額の資金を費やす管理組合最大のイベントとなります。
 そのため、準備期間に少なくとも1年を要し、実施体制でも専門委員会を設置するなど、多くの労力と時間を費やすことになりますが、一方で2017
年に国交省が公表した不適切(設計)コンサルタントの事例に見られますように、管理組合の資金が工事関係者に流れ、組合資金が毀損する事態は見過
ごせないものがあります。
 この業界では、心ある設計コンサルタントの集団が、不適切事例との決別を宣言し、悪しき慣習を浄化する動きもありますが、全社に及ぶ活動には
至っていません。
 幸いマンション管理士として、国交省の公表を待つことなく、この業界の悪しき慣習を察知していましたので、管理組合の資金を毀損しない仕組み
を構築し支援してきましたが、これまでは「コンサルタントの上にコンサルタントは要らない」と管理組合の理解が得られなかったこともありました
ので、今では胸を張ってこの支援業務をお奨めしています。なお、上記の事例は「設計・監理方式」ですが、「責任施工方式」においても支援は可能
です。
【支援業務の目的】
 ・管理組合の資金を毀損させない適正な修繕費用の獲得
【支援業務の概要】
 ・適切なコンサルタント(設計事務所)選定・設計事務所業務検証・優良な施工会社選定・談合有無の検証・理事会/専門委員会の運営支援
【支援業務の期間】
 ・約12ケ月(施工会社契約まで)
管理費等滞納対策支援業務
 管理費等の滞納が長期に亘りますと、二つの問題が顕在化します。
  一 キャッシュフロー上の資金ショート(小規模マンションでは借入れも発生)
  二 組合員のモラル低下(ルール遵守の意識低下)
 滞納督促は一義的には委託契約に基づく管理会社の督促業務ですが、6ケ月を過ぎると管理組合主導となるため、滞納期間が長期に及ぶなどの悪循環
に陥ります。
 そのため、6ケ月を超えないよう初期の厳格な督促を行うとともに、万一、6ケ月を超えた場合は、法的督促を含めた措置も視野に入れなけねばなり
ません。
 皆さまのマンションで、6ケ月超の長期滞納者の対応にお悩みでしたら、弁護士への相談若しくはマンション管理士を区分所有法第26条に規定する
管理者に選任し、解決することもできますのでご検討ください。
【支援業務の目的】
 ・6ケ月超の長期滞納者の一掃
【支援業務の概要】
 ・滞納者の法的督促時の原告として出廷(少額訴訟・通常訴訟など)
【支援業務の期間】
 ・不定期(訴訟内容により変わります)
管理規約等改正支援業務
 快適なマンションライフを過ごすためには、多数の方が区分所有する建物や設備を一定のルールのもとに利用しなくてはなりません。
 そのためには、区分所有法を根拠とする管理規約や細則を整備し、公平な運用を図ることが大切です。
 管理規約や細則などは、団体ルールとして一部の方を優遇したり公平を欠くものでなく、また個々の方には一定の制約や制限が課されることにもなります。
 更に、社会的な環境の変化(政府の民泊推奨など)も管理規約に影響しますので定期的な見直しも必要です。
 規約や細則を見直したいとのご要望がありましたら、マンション管理士に「管理規約等改正支援業務」の委任をご検討ください。
【支援業務の目的】
 ・現況に合った最適な規約や細則へ改正
【支援業務の概要】
 ・現況調査・規約細則の遵守状況調査・規約細則改正案
【支援業務の期間】
 ・約6ケ月(全面改正の場合)・約2ケ月(一部改正の場合)

包括支援業務

顧問契約
 1年単位の契約により、理事会や総会運営の助言や援助を行う業務です。
 理事会では、必要に応じて課題解決の提言や助言を積極的に行います。
【顧問業務の概要】
 ・理事からの相談への対応・理事会課題への提言助言・理事会資料総会議案の補正・委託業務の遂行状況チェック・理事会総会への出席と意見具申・
その他顧問として必要な助言援助
【顧問業務の期間】
 ・1年単位
外部理事就任
 1年単位の契約により、外部理事に就任し、理事として活動を行う業務です。
 理事会では、担当する課題解決の提言や助言を積極的に行います。
【外部理事の就任】
 ・理事長・副理事長・担当理事のいずれかに就任(監事就任も可)
【外部理事の期間】
 ・1年単位